PROCESO DE DESAHUCIO, REGISTRO DE INQUILINOS CON SENTENCIA DE IMPAGO, PLAZOS CONTRATO DE ALQUILER Y OTRAS MEDIDAS REFERENTES A LA NUEVA LEY DEL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

Según la ley de medidas de flexibilización y fomento de mercado de alquiler de viviendas, ésta  nace para atraer al mayor número posible de alquiler de las viviendas actualmente vacías y sin ningún uso, en manos de propietarios privados.  Entre las novedades podemos destacar la creación de un registro de sentencias firmes de impago de rentas de alquiler (un registro de inquilinos morosos), el acortamiento de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento,  agilización de los plazos para que el desahucio sea efectivo y reclamación de la vivienda para uso del arrendador o aviso del arrendatario de dejar la vivienda una vez transcurridos seis meses desde el inicio del contrato, entre otras novedades.

Muchas son las novedades referente a las medias de alquiler de viviendas.  En este artículo expondremos las que consideramos más relevantes tanto para el arrendador como para el inquilino de una vivienda en alquiler.

• Creación de un registro de inquilinos con sentencia firme de impago. ¿Puedo saber si a quien voy a alquilar la vivienda ha dejado de pagar en otras ocasiones?

Una de las novedades más importantes, desde nuestro punto de vista, es la creación de un registro de inquilinos con sentencia firme de impago. 

• Tendrán acceso a esta información los propietarios de inmuebles que deseen realizar contratos de arrendamiento sobre los mismos. Se deberá presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que tendrá derecho, a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.

• Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

• Plazos mínimos de alquiler de vivienda y rescisión de contrato por parte del arrendatario o arrendador. ¿si necesito la vivienda alquilada para uso propio puedo reclamarla?

• La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

• Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.

• Excepciones:

• Que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

• El inquilino puede dar aviso, a partir de los seis primeros meses del contrato de alquiler, (se puede estipular una indemnización en el contrato de alquiler del pago de una mensualidad por año que reste por cumplir) de su deseo de abandonar la vivienda, también con una antelación de 30 días.

• También quedará extinguido el arrendamiento si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.

• O, por el contrario, una vez transcurrido el primer año de duración, el arrendador puede comunicar  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, antes de la finalización de los plazos previstos.  Avisando con una antelación de dos meses.

       Si no se especifica plazo de duración del alquiler de la vivienda, se entenderá que el contrato está estipulado por un año desde la fecha de la iniciación del contrato.

• Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario ¿Qué pasa con el alquiler si me divorcio?

• En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

•  La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

• Reformas o rehabilitación de la vivienda por parte del inquilino ¿Puedo reformar una vivienda en alquiler?

• En los contratos de alquiler podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas.

• El arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna

• Importancia de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad

Con la nueva Ley aprobada, cobra una vital importante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad:

• En primer lugar, porque si el contrato está inscrito no se resolverá el mismo en caso de ejecución hipotecaria si la fecha de inscripción es anterior a la citada hipoteca.

• En segundo lugar, porque si el contrato está inscrito no se resolverá en caso de que el propietario venda la vivienda a un tercero.

•  Procesos de desahucio por incumplimiento de pago

• En las demandas de desahucio se requerirá al inquilino para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al propietario o, en caso de querer la enervación, pague la totalidad de lo que deba hasta ese momento; o, en otro caso comparezca ante el Juzgado y alegue las razones por las que no debe la cantidad reclamada.

• Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tenga lugar el posible juicio  y posterior lanzamiento (éste se deberá practicarse antes de treinta días desde la fecha del juicio) para el caso de que el inquilino se hubiera opuesto; y el día y la hora para la práctica del lanzamiento para el caso de que no se hubiera opuesto.

• Si el inquilino no atendiara el requerimiento de pago o no compareciaera para oponerse se dará por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Los contratos de arrendamiento  celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, aunque, si las partes  lo acuerdan podrán adaptarse  a las nuevas medidas.

Como siempre os remitimos al texto legal (PDF) Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Esperamos que os haya sido útil

Un saludo

GA Togas&Tributos Abogados