miércoles, 8 de noviembre de 2017

NUEVA LEY HIPOTECARIA. CAMBIOS Y NOVEDADES

Novedades en las condiciones de desahucio, abaratamiento comisiones de cancelación y conversión de fijo a variable


Entre otras medidas la norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. La conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría. Durante los siete días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido nueve impagos mensuales o del 2 por 100 del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo.



El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocida como Ley hipotecaria,  cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia, y que entrará en vigor en el primer semestre de 2018. El objeto de la Ley es la incorporación al ordenamiento jurídico español del régimen de protección previsto en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. La protección que otorga la Ley alcanza a todas las personas físicas,  ampliando el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos.

Los cambios y novedades más representativas de esa nueva Ley hipotecaria son:


Rebaja de comisiones


La rebaja de las comisiones en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.

También para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.

Comisión de cancelación


La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado:

- en el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25 por 100 del capital desembolsado anticipadamente;
- en el segundo (tres años) será del 0,50 por 100.

En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

Conversión a tipos fijos


Los incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La comisión máxima será del 0,25 por 100 del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad.

Se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros) y una inscripción mínima (unos veinticuatro euros).

Posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa española.

Ventas vinculadas


Se prohíben con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. 

Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.

Por otra parte, se eliminan los incentivos para la plantilla de los bancos que estén relacionados a captar hipotecas.

Transparencia


En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados.

Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.

Esperamos haberos ayudado.