Principales novedades de la Ley Hipotecaria
La Ley de Crédito Inmobiliario o más conocida como Ley Hipotecaria no solo exige una mayor información al cliente y advertencia sobre las cláusulas e intereses, si no que pone de relieve que la parte que domina la relación que, como profesional prestador, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.Compartimos contigo las principales novedades que tienes que tener en cuenta si vas a firmar una hipoteca.
La Ley Hipotecaria regula tres aspectos diferenciados.
comisiones por amortización total o parcial.
Se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.
Además, Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.
No se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual diez días antes al prestatario. El asesoramiento notarial, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.
En caso de que no se haya entregado, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.
La Ley de Crédito Hipotecario deja algunas cosas claras y otras un poco ambiguas. Si vas a comprarte una casa y firmar una hipoteca te aconsejamos que antes te asesores legalmente, para evitar posibles sorpresas.
Compartimos el texto completo en el BOE de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La Ley Hipotecaria regula tres aspectos diferenciados.
- Normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito
- Regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
- Establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.
Principales novedades de la Ley Hipotecaria
Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual:Personal cualificado
Se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista, y no incentivarlo por número de contratos realizados.No a las ventas vinculadas
Se prohíben las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado.Derecho a realizar el préstamo a la moneda de ingresos
Se incorpora por vez primera el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida y la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.Vencimiento anticipado
Respecto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después.comisiones por amortización total o parcial.
Se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista.
Las comisiones por amortización total o parcial se reducen.
En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.¿Quién paga qué?
Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
- El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable
El contrato y la información del préstamo en manos del consumidor antes de la firma
Obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días.Además, Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas.
No se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual diez días antes al prestatario. El asesoramiento notarial, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.
En caso de que no se haya entregado, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.
La Ley de Crédito Hipotecario deja algunas cosas claras y otras un poco ambiguas. Si vas a comprarte una casa y firmar una hipoteca te aconsejamos que antes te asesores legalmente, para evitar posibles sorpresas.
Compartimos el texto completo en el BOE de Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
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